Acheter un bien à rénover : les 10 choses à vérifier avant de signer

1. L’état général de la structure

Commençons par ce qui tient littéralement la maison debout.

Lors de la visite, observez notamment :

• les fissures importantes ou nombreuses
• les déformations visibles des murs ou des planchers
• les traces d’affaissement
• les ouvertures qui ferment difficilement
• l’état apparent des poutres et éléments structurels accessibles

Toutes les fissures ne sont évidemment pas synonymes de problème structurel. Certaines sont superficielles et parfaitement bénignes.

En revanche, une fissure importante, évolutive ou située à un endroit sensible doit conduire à demander l’avis d’un professionnel avant de s’engager.

Dans l’ancien, il faut également rester prudent avant d’imaginer supprimer une cloison : ce qui ressemble à une simple séparation peut avoir un rôle structurel.

Le bon réflexe : en cas de doute, faire vérifier le bien par un professionnel compétent avant de signer plutôt que de construire son projet autour d’une hypothèse.

2. La toiture et la charpente

Dans une maison individuelle, la toiture fait partie des postes capables de faire sérieusement évoluer un budget travaux.

Regardez son état :

• Date de la dernière réfection
• Si des réparations ont été réalisées
• Si des infiltrations ont été constatées
• Si l’isolation de la toiture ou des combles a été refaite
• Si des factures ou garanties sont disponibles

Lorsque les combles sont accessibles, profitez-en pour observer la charpente et rechercher d’éventuelles traces d’humidité ou d’infiltration.

Une toiture vieillissante n’est pas nécessairement rédhibitoire. Il faut simplement intégrer son coût réel dans le projet avant de déterminer si l’achat reste intéressant.

3. Les traces d’humidité

Une tache sur un mur fraîchement repeint mérite plus d’attention que la couleur du mur lui-même.

Soyez attentif aux :

• auréoles
• moisissures
• peintures qui cloquent
• enduits dégradés
• odeurs persistantes d’humidité
• bas de murs abîmés
• traces autour des fenêtres ou sous toiture

L’objectif n’est pas seulement de constater l’humidité mais surtout d’en comprendre l’origine.

Une fuite de plomberie, une infiltration par la toiture, des remontées capillaires ou un problème d’aération ne se traitent pas de la même manière, et surtout pas avec le même budget.

Repeindre ne résout évidemment pas la cause…

4. L’installation électrique

Dans un logement ancien, la rénovation électrique peut représenter un poste conséquent.

Observez le tableau électrique et demandez à consulter le diagnostic électrique lorsqu’il est obligatoire.

Il peut notamment permettre d’identifier certaines anomalies et de mieux comprendre l’état général de l’installation.

Selon le projet envisagé, une installation fonctionnelle peut malgré tout nécessiter des modifications importants : déplacement de la cuisine, création de nouvelles prises, modification des éclairages, ajout d’équipements ou redistribution complète des pièces.

Attention donc à ne pas confondre installation existante et installation adaptée à votre futur projet.

5. La plomberie, le chauffage et la production d’eau chaude

Ces équipements sont moins visibles qu’un beau parquet mais beaucoup plus intéressants lorsqu’on essaie d’estimer une rénovation.

Essayez d’identifier :

• le type et l’âge du système de chauffage
• l’âge de la chaudière ou du chauffe-eau
• l’état apparent des canalisations
• la localisation des arrivées et évacuations d’eau
• le type de radiateurs
• les éventuels équipements à remplacer

Et surtout, regardez leur emplacement par rapport à votre futur projet.

Vous rêvez peut-être de déplacer la cuisine à l’autre bout de la pièce ou de créer une seconde salle de bain. Techniquement, c’est parfois possible… mais la possibilité de créer correctement les évacuations peut complétement changer la faisabilité et le coût du projet.

6. L’isolation et la performance énergétique

Le DPE est évidemment un document important, mais il ne doit pas être le seul élément regardé.

Essayez de comprendre comment le bâtiment est réellement constitué :

• isolation des murs
• isolation des combles ou de la toiture
• isolation de plancher bas
• type de fenêtres
• système de chauffage
• ventilation

Une rénovation énergétique peut représenter un investissement important, mais elle peut également améliorer considérablement le confort du logement et réduire sa consommation.

Pour certains biens très énergivores, elle peut même devenir une composante centrale du projet de rénovation.

Le bon raisonnement n’est donc pas simplement : « quel est le DPE ? » mais « quels travaux permettraient réellement d’améliorer ce logement ? »

7. Les murs que vous souhaitez supprimer

C’est probablement l’un des grands classiques de la visite immobilière :

<< – Là on casse ce mur et ouvre complétement la cuisine. >>

Mais avant d’intégrer cette information dans votre projet, il faut déterminer la nature du mur.

S’il est porteur, sa modification nécessitera une étude spécifique et la mise en place d’une solution structurelle adaptée.

En copropriété, la démarche peut également nécessiter des autorisations supplémentaires.

Même une cloison non porteuse peut contenir des réseaux électriques, des canalisations ou d’autres équipements qui devront être déplacés.

Ne construisez donc jamais tout votre projet d’achat sur la certitude qu’un mur pourra disparaître sans l’avoir vérifié.

8. Les règles d’urbanisme et de copropriété

Vous achetez le bien pour créer une extension, transformer les combles, ouvrir une grande baie vitrée ou modifier complétement un appartement ?

Vérifiez que votre projet est juridiquement et techniquement réalisable avant l’achat.

Pour une maison, il faudra notamment regarder les règles d’urbanisme applicables : PLU, emprise au sol, hauteur, implantation, aspect extérieur ou contraintes particulières du secteur.

Pour un appartement, consultez également :

• le réglement de copropriété
• les procès-verbaux des dernières assemblées générales
• les travaux votés ou envisagés
• les règles concernant les parties communes
• les éventuelles autorisations nécessaires pour votre projet

Un projet séduisant sur un plan n’est intéressant que s’il peut réellement être réalisé.

9. Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics ne sont pas de simples documents administratifs à parcourir cinq minutes avant de signer.

Selon le bien, ils peuvent apporter des informations importantes sur :

• la performance énergétique
• l’installation électrique
• l’installation de gaz
• la présence éventuelle d’amiante
• le plomb
• les termites selon les secteurs concernés
• les risques auxquels le bien est exposé

Ils permettent de repérer certains postes qui devront être approfondis ou intégrés dans le budget rénovation.

Prenez le temps de les lire avant de faire votre offre, particulièrement lorsque vous achetez un bien ancien nécessitant beaucoup de travaux.

10. Le vrai budget de rénovation

C’est probablement le point le plus important.

Un appartement affiché à 30 000€ moins cher qu’un autre n’est pas nécessairement une bonne affaire s’il nécessite 70 000€ de travaux supplémentaires.

Et une rénovation ne se résume pas au prix de la cuisine, de la salle de bain et du parquet.

Selon le projet :

• démolition et évacuation
• maçonnerie
• structure
• isolation
• menuiseries
• plomberie
• électricité
• chauffage et ventilation
• cloisons et plafonds
• revêtements
• peinture
• cuisine et salle de bain
• études techniques
• honoraires
• démarches administratives
• éventuels travaux de copropriété
• et une marge pour les imprévus

C’est pourquoi estimer les travaux avant l’achat peut complètement changer la lecture du prix d’un bien.

Un bien plus cher mais techniquement sain peut parfois être une meilleure opération qu’un logement affiché à prix cassé nécessitant une rénovation lourde.